집을 팔아야 할지 고민하는 다주택자라면 주목하세요. 2026년 5월부터 양도세 중과 유예가 종료되어 세금 부담이 급증할 수 있습니다. 조정대상지역 내 주택을 보유하고 있다면 양도차익의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있습니다. 이 글에서는 양도세 중과 제도의 핵심과 2026년 이후 변화를 명확히 짚어보고, 세금 폭탄을 피할 마지막 골든타임을 잡을 수 있는 전략을 제시합니다.
목차
🔍 양도세 중과 유예 종료 의미
다주택 양도세 중과 뜻은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때, 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 무겁게 과세하는 제도입니다. 현재는 이 중과 규정을 잠시 멈춰둔 유예 상태입니다.
✅ 2026년 5월 9일 유예 종료
현재 시행 중인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 매도하는 분에 한해 적용됩니다. 즉, 하루 차이로 세금 수천만 원이 왔다 갔다 할 수 있습니다.
✅ 장기보유특별공제 혜택 소멸
중과가 부활하면 단순히 세율만 오르는 게 아닙니다. 보유 기간에 따라 양도 차익을 깎아주던 장기보유특별공제 혜택이 완전히 사라지게 되어 체감 세 부담은 2배 이상 커집니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (~2026.05.09) | 유예 종료 후 (2026.05.10~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 중과세율 (20~30%p) |
| 장특공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 불가 (0%) |
| 세부담 | 상대적 저렴 | 세금 폭탄 위험 매우 높음 |
✅ 중과 적용 조정대상지역
모든 지역의 다주택자가 세금 폭탄을 맞는 것은 아닙니다. 핵심은 내 주택이 다주택 양도세 중과 조정지역에 포함되느냐 아니냐에 달려 있습니다.
✅ 조정대상지역 현황 체크
현재 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구는 여전히 조정대상지역으로 묶여 있습니다. 이 지역에 집을 여러 채 보유했다면 2026년 5월 이후 매도 시 중과세율을 피할 수 없습니다.
✅ 비조정대상지역 및 지방 주택
다주택 양도세 중과 비조정지역이나 다주택 양도세 중과 지방 소재 주택은 중과 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 하지만 주택 수 산정 방식에 따라 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 강남, 서초, 송파, 용산 등 | 위 지역을 제외한 전 지역 |
| 중과 여부 | 2026년 5월 이후 중과 부활 | 기본세율 유지 가능성 높음 |
| 전략 | 유예 종료 전 매도 고려 | 상대적으로 매도 타이밍 자유로움 |
📊 다주택 양도세 중과 기준
세금을 계산할 때 가장 중요한 것은 내가 몇 주택자인가입니다. 다주택 양도세 중과 대상 판정 기준은 보유한 주택의 수와 위치에 따라 결정됩니다.
✅ 2주택자 중과 세율
조정대상지역 내 주택을 양도할 때, 2주택자는 기본세율에 20%p를 추가로 더합니다. 최고 세율이 65%까지 치솟을 수 있다는 뜻입니다.
✅ 3주택 이상 중과 세율
3주택 이상 보유자는 더욱 엄격합니다. 기본세율에 30%p를 추가하며, 장기보유특별공제가 배제되면 양도차익의 대부분을 세금으로 납부하게 될 수도 있습니다.
✅ 주택 수 산정 주의사항
오피스텔, 분양권, 입주권 등은 취득 시기나 실제 사용 용도에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. 다주택 양도세 중과 유예 폐지 전 전문가를 통해 정확한 주택 수를 파악해야 합니다.
| 주택 수 | 추가 중과세율 | 최대 적용 세율 |
|---|---|---|
| 1주택 (비과세 제외 시) | 0% (기본세율) | 45% |
| 2주택자 | +20%p | 65% |
| 3주택자 이상 | +30%p | 75% |
🚀 변경된 양도세 계산 시뮬레이션
실제 숫자로 비교해 보면 차이가 더욱 명확합니다. 10억 원에 산 아파트를 15억 원에 판다고 가정했을 때(양도차익 5억), 유예 종료 전후의 세금 차이는 상상을 초월합니다.
✅ 유예 기간 내 매도 시 (절세 전략)
기본세율이 적용되고 10년 보유 시 장기보유특별공제(20%)를 받는다면, 약 1억 원 중반대의 세금이 발생합니다.
✅ 유예 종료 후 매도 시 (세금 폭탄)
동일한 조건에서 2026년 5월 이후 3주택자가 매도한다면, 중과세율 30%p가 더해지고 공제 혜택이 사라져 세금이 3억 원 이상으로 급증할 수 있습니다.
✅ 매도 순서의 기술
어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 전체 세액이 달라집니다. 양도차익이 적은 집을 먼저 팔아 주택 수를 줄이거나, 중과가 적용되지 않는 지역의 주택을 먼저 정리하는 전략이 필요합니다.
⚠️ 핵심 요약
- 2026년 5월 9일까지는 중과 없이 기본세율로 매도 가능.
- 5월 10일부터는 조정지역 내 다주택자 세금 폭발적 증가.
- 지금부터 자산 포트폴리오를 재점검하고 매도 순서를 정해야 함.
🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 5월 10일 이후에 집을 팔면 세금이 얼마나 늘어나나요?
A. 조정대상지역 내 다주택자의 경우, 기본세율에 20~30%p의 중과세율이 추가되고 장기보유특별공제 혜택이 사라져 세금 부담이 2배 이상 크게 증가할 수 있습니다.
Q. 현재 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역은 어디인가요?
A. 현재 기준으로 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 그리고 용산구가 조정대상지역에 해당합니다. 이 지역에 주택을 보유한 다주택자는 특히 주의해야 합니다.
Q. 비조정대상지역에 있는 집은 중과세 걱정이 없나요?
A. 비조정대상지역 소재 주택은 양도세 중과 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 하지만 오피스텔이나 분양권 등 다른 부동산 자산에 따라 최종 주택 수가 달라질 수 있으므로, 매도 전 전문가를 통해 정확한 주택 수를 확인하는 것이 안전합니다.