평생 모은 보증금을 한순간에 날리고 싶지 않다면, 지금 당장 등기부등본의 이것부터 확인하셨나요? 2026년형 등기부등본 보는 법 3가지를 통해 사기 위험을 0%로 줄이는 핵심 분석 내용을 공유합니다.
월세나 전세 계약을 앞두고 설레는 마음보다 혹시 사기 아닐까 하는 불안함이 더 크게 느껴지실 겁니다.
그런데, 많은 분이 근저당과 가압류라는 단어 뜻을 몰라 1년에 억 단위의 돈을 허공에 날리고 있다는 사실, 알고 계셨나요?
복잡해 보이지만, 핵심은 딱 3가지입니다. 등기부등본의 갑구와 을구에서 위험 신호만 읽어낼 줄 알면 누구나 내 보증금을 완벽히 지킬 수 있습니다.
이 글을 끝까지 읽으시면, 더 이상 부동산 중개인의 말만 믿고 불안해할 필요 없이 단 5분 만에 위험한 집을 걸러내는 눈을 갖게 됩니다.
🔍 월세·전세 보증금 보호 핵심
보증금 보호의 첫걸음
월세나 전세 계약 시 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 집주인이 은행에서 얼마를 빌렸는지, 이 집이 경매로 넘어갈 위험은 없는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
| 구분 | 월세 계약 시 체크 | 전세 계약 시 체크 |
|---|---|---|
| 핵심 목적 | 최우선변제금 범위 확인 | 선순위 채권 및 집값 대비 부채비율 |
| 중점 항목 | 을구 근저당권 설정액 | 을구 채권최고액 + 내 보증금 합계 |
| 위험 신호 | 근저당이 집값의 70% 이상 | 부채+보증금이 집값의 80% 초과 |
사기 예방 꿀팁
계약 당일뿐만 아니라, 잔금을 치르기 직전과 전입신고 직후에도 등기부등본을 다시 떼어봐야 합니다. 그사이 집주인이 몰래 대출을 받는 경우를 방지하기 위함입니다.
🏠 매매 계약 소유권 안전 확인
진짜 주인 찾기
부동산 매매 시에는 매도인이 등기부상 실소유자가 맞는지 반드시 대조해야 합니다. 가등기나 가처분이 걸려 있는 집은 추후 소유권을 잃을 수 있으므로 극도로 주의해야 합니다.
| 구성 요소 | 주요 내용 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물의 주소, 면적, 용도 | 실제 집과 서류상 주소 일치 여부 |
| 갑구 | 소유권, 압류, 가압류, 경매 | 현재 소유주 인적 사항, 소유권 제한 |
| 을구 | 저당권, 전세권, 임차권 | 은행 대출 규모(근저당), 채권 관계 |
거래 안전 장치
소유권 이전 등기 전 가압류나 압류 내역이 있다면 반드시 말소 조건을 계약서에 명시해야 합니다. 특약 사항에 잔금 지급과 동시에 모든 제한 등기를 말소한다는 문구를 넣으세요.
💰 을구 근저당 빚 분석법
근저당과 채권최고액
을구에서 가장 눈여겨봐야 할 단어는 근저당권설정과 채권최고액입니다. 채권최고액은 보통 실제 빌린 돈의 120~130%로 잡히며, 이 금액이 곧 집주인의 잠재적 빚입니다.
위험 지수 계산하기
- 안전: (채권최고액 + 내 보증금) < 집값의 60%
- 주의: (채권최고액 + 내 보증금) = 집값의 70~80%
- 위험: (채권최고액 + 내 보증금) > 집값의 80% (일명 깡통주택)
경매 시나리오
만약 집이 경매로 넘어가면 은행이 1순위로 돈을 가져가고, 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받습니다. 근저당이 과도하게 잡힌 집은 내 보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.
🚀 지금 바로 대법원 인터넷등기소에서 내 계약할 집 등기부등본 확인하기!
👤 갑구 소유권 위험 신호 포착
갑구의 경고 메시지
갑구에 소유권 이외의 기록이 많다면 일단 의심해야 합니다. 특히 아래 단어들이 보인다면 계약을 즉시 중단하고 전문가의 자문을 구하세요.
- ⚠️ 가압류/압류: 집주인이 돈을 갚지 못해 채권자가 재산을 묶어둔 상태입니다.
- ⚠️ 가처분: 소유권을 두고 분쟁 중임을 뜻하며, 계약 후 소유권이 바뀔 수 있습니다.
- ⚠️ 강제경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작된 집으로, 보증금 회수가 매우 어렵습니다.
신분증 대조 필수
등기부등본 갑구에 기재된 이름, 주민등록번호 앞자리와 집주인이 제시한 신분증을 대조하세요. 신분증 진위 확인(정부24 또는 1382번)까지 마쳐야 완벽합니다.
📱 모바일 등기부등본 발급 안내
무료 조회는 없다?
인터넷상에 무료 조회라고 홍보하는 곳은 광고일 가능성이 높습니다. 공식적인 등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 소액의 수수료를 내고 확인해야 가장 정확합니다.
| 서비스 구분 | 이용 수수료 | 비고 |
|---|---|---|
| 열람하기 | 700원 | 화면으로 확인 (법적 효력 부족) |
| 발급하기 | 1,000원 | 종이 출력 가능 (공식 제출용) |
모바일 확인 절차
- 스마트폰에서 인터넷등기소 앱 설치 또는 웹 접속
- 부동산 등기열람 메뉴 선택
- 주소 또는 도로명 주소 입력
- 수수료 결제 후 즉시 확인
불안한 마음은 이제 그만! 공식 등기소에서 직접 확인하고 안전한 거래 시작하세요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 등기부등본은 언제 확인해야 가장 안전한가요?
A. 계약 당일, 잔금 치르기 직전, 그리고 전입신고 직후, 총 3번 확인하는 것이 가장 안전합니다. 이를 통해 계약 중간에 집주인이 몰래 대출받는 위험을 방지할 수 있습니다.
Q. 깡통주택이 무엇이고, 어떻게 피할 수 있나요?
A. 깡통주택은 집을 팔아도 대출금과 보증금을 모두 갚기 어려운 집을 말합니다. 등기부등본 을구의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 초과하면 깡통주택일 위험이 높으므로 계약을 피해야 합니다.
Q. 갑구에 가압류가 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
A. 가압류가 있다면 매우 위험한 신호입니다. 다만, 계약서 특약 사항에 잔금 지급과 동시에 가압류를 완전히 말소한다는 조건을 명시하고, 이것이 지켜지는지 법무사를 통해 확인한다면 계약을 진행할 수도 있습니다. 하지만 부동산 계약에 익숙하지 않다면 피하는 것이 상책입니다.