보증금 월세로 환산해야 할 때나, 부동산 시세를 볼때 어떤방식으로 월세가 책정되는지 궁금하신분들 많으시죠?
보증금과 월세를 조정하는 과정은 임차인과 임대인 모두에게 중요한 문제입니다.
월세와 보증금을 아주 쉽게 계산하고 조정할 수 있는 꿀팁이 있으니 끝까지 확인해보시기 바랍니다.
보증금 월세로 환산하는 방법
기본적인 계산 공식은 월세=(보증금x전월세 전환율)÷ 12개월
예시로 쉽게 설명해드리겠습니다.
보증금 2천만원, 월세 80만원인 경우: × 보증금 월세 환산액 = (20,000,000 × 5.5%) ÷ 12 = 91,667원 × 총 환산 월세 = 91,000원 + 800,000원 = 891,000원 환산월세가 됩니다.
전월세 전환율
주택의 경우 전월세 전환율 = MIN[한국은행 기준금리 + 2%, 10%]
상가의 경우 전월세 전환율 = MIN[한국은행 기준금리 × 4.5, 12%]
예를 들면 아래와 같습니다.
| 항목 | 사례 1 (주택) | 사례 2 (상가) | 사례 3 (부분 전환) |
|---|---|---|---|
| 총 보증금 | 1억 원 | 5억 원 | 3억 원 |
| 유지 보증금 | 1억 원 | 5억 원 | 2억 원 |
| 월세 전환 보증금 | 1억 원 | 5억 원 | 1억 원 |
| 전월세 전환율 | 4.5% | 10% | 6% |
| 계산식 | (1억 × 4.5%) ÷ 12 | (5억 × 10%) ÷ 12 | (1억 × 6%) ÷ 12 |
| 산출 월세 | 375,000원 | 4,166,667원 | 500,000원 |
| 최종 계약 조건 | 보증금 없음 // 월 38만 원 | 보증금 없음 // 월 417만 원 | 2억 원 // 월 50만 원 |
자주묻는질문 FAQ
Q1 : 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?
A1 :개정 법률에 따르면, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인의 동의 없이는 곤란합니다.
다만, 임차인의 동의가 있는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용됩니다.
Q2 : 주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나요? 의무사항인가요?
A2: 법정 월차임 전환율은 임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용됩니다.
법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없습니다.
Q3 : 월세 연체액이 보증금을 초과해도 월세를 내야 하는지?
A3: 월세 연체액이 보증금을 초과해도 임차인은 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임대차 기간 만료일까지 월세를 부담해야 합니다.
이는 상가건물 임대차보호법과 관련된 내용으로, 주택 임대차의 경우에도 유사한 원칙이 적용될 수 있습니다